En O3 Capital entendemos que una parte esencial de nuestro trabajo consiste en decidir en qué operaciones no invertir.

Nuestra tesis: En O3 Capital creemos que una de las mayores ventajas de un inversor no consiste únicamente en encontrar buenas oportunidades, sino en tener la disciplina necesaria para rechazar aquellas que no ofrecen una relación suficientemente atractiva entre riesgo, rentabilidad y creación de valor.

Analizar muchas oportunidades no significa invertir en muchas

El mercado inmobiliario genera constantemente nuevas oportunidades.

Edificios, hoteles, promociones, activos value-add, operaciones off-market y situaciones especiales llegan continuamente a inversores, propietarios, brokers y operadores.

Sin embargo, tener acceso a una oportunidad no significa que debamos invertir en ella.

En O3 Capital entendemos la selección como una parte esencial de nuestra estrategia.

Analizamos diferentes operaciones para identificar aquellas que realmente cumplen nuestros criterios y, sobre todo, para determinar cuáles debemos descartar.

No buscamos maximizar el número de operaciones realizadas.

Buscamos maximizar la calidad de las decisiones de asignación de capital.

Por eso, nuestro proceso está diseñado para que una oportunidad tenga que superar diferentes niveles de análisis antes de convertirse en una inversión.

La disciplina empieza antes de invertir

Una de las mayores dificultades en inversión inmobiliaria es mantener la objetividad cuando una operación parece especialmente atractiva.

Puede existir una ubicación excelente, un precio aparentemente bajo, un potencial de transformación importante o una rentabilidad estimada elevada.

Pero ninguna de estas características es suficiente por sí sola.

Antes de avanzar queremos responder a una pregunta fundamental:

¿Por qué esta operación debería generar valor y qué podría hacer que esa tesis no funcionara?

Esta segunda parte es especialmente importante.

Analizar únicamente el potencial de una inversión puede conducir a una visión sesgada.

Por eso buscamos identificar desde el principio las circunstancias que podrían comprometer el resultado.

Si no podemos entender adecuadamente los riesgos, preferimos no avanzar.

No invertimos porque una operación parezca barata

Un precio inferior al que consideramos razonable puede representar una oportunidad.

Pero también puede ser una señal de que existe un problema que todavía no hemos comprendido.

Un activo puede estar barato por:

• problemas jurídicos;

• incertidumbre urbanística;

• necesidades de CapEx;

• baja demanda;

• mala gestión;

• dificultades de financiación;

• problemas operativos;

• exceso de oferta;

• falta de liquidez;

• o simplemente porque el valor real del activo es inferior al inicialmente estimado.

Por eso no confundimos precio bajo con valor.

Queremos entender por qué el activo se ofrece a ese precio y qué tendría que ocurrir para que la diferencia entre precio y valor pueda materializarse.

La oportunidad debe estar respaldada por una tesis de inversión, no únicamente por una aparente diferencia de precio.

Cuando el margen de seguridad es insuficiente

Uno de los principales motivos para descartar una operación es que no exista suficiente margen de seguridad.

Una inversión puede presentar una rentabilidad potencial atractiva y, al mismo tiempo, ser demasiado vulnerable ante pequeños cambios en sus hipótesis.

Por ejemplo, si para que una operación funcione necesitamos simultáneamente:

• comprar al precio previsto;

• mantener el presupuesto de reforma;

• obtener financiación en determinadas condiciones;

• alcanzar unos ingresos concretos;

• cumplir los plazos;

• mantener determinados niveles de ocupación;

• y vender al valor estimado,

la inversión puede estar dependiendo de demasiadas variables.

En ese caso, cualquier desviación puede afectar significativamente al resultado.

Preferimos operaciones capaces de soportar determinados escenarios adversos.

El margen de seguridad no elimina el riesgo, pero puede limitar la vulnerabilidad de la inversión.

Cuando la creación de valor depende de demasiadas hipótesis

Nuestro enfoque Value-Add & Operational Excellence busca activos en los que exista una oportunidad concreta de mejorar su rendimiento y valor.

Pero potencial no significa garantía.

Una operación puede presentar una historia muy atractiva:

comprar, reformar, reposicionar, aumentar ingresos y vender.

El problema aparece cuando cada uno de esos pasos depende de supuestos que todavía no han sido suficientemente contrastados.

Por eso analizamos qué parte de la creación de valor está respaldada por información verificable y qué parte depende de hipótesis futuras.

Queremos saber:

¿Qué tenemos que hacer?

¿Cuánto costará?

¿Cuánto tiempo llevará?

¿Qué puede salir mal?

¿Qué ocurre si el resultado es inferior al esperado?

Cuantas más variables críticas dependan de un escenario favorable, mayor es la incertidumbre.

Y cuando la incertidumbre supera el nivel que consideramos razonable, preferimos descartar.

Cuando el riesgo financiero es demasiado elevado

Una operación puede tener un activo atractivo y una tesis de creación de valor interesante, pero una estructura financiera inadecuada puede cambiar completamente su perfil de riesgo.

Analizamos la combinación entre capital y deuda, el coste de financiación, los flujos de caja, las necesidades de liquidez y la capacidad de la operación para soportar diferentes escenarios.

No buscamos maximizar el apalancamiento.

Buscamos una estructura coherente con la capacidad real del activo.

Si una inversión necesita asumir un nivel de deuda excesivo para alcanzar la rentabilidad esperada, debemos preguntarnos si esa rentabilidad compensa realmente el riesgo adicional.

La financiación debe reforzar la tesis de inversión, no ocultar sus debilidades.

Cuando la salida no está suficientemente clara

También podemos descartar una operación cuando no encontramos una estrategia de salida suficientemente sólida.

No significa que necesitemos conocer hoy quién será el comprador final.

Significa que debemos entender qué características tendrá el activo al final del periodo de inversión y por qué debería existir una demanda razonable por él.

Analizamos:

• quién podría comprarlo;

• qué tipo de producto estaremos ofreciendo;

• qué mercado existirá;

• qué valor puede generarse;

• y qué factores pueden dificultar la desinversión.

Una inversión que únicamente funciona si encontramos un comprador dispuesto a pagar un precio muy superior al esperado presenta una dependencia que debemos analizar cuidadosamente.

Por eso la salida forma parte de la tesis desde el principio.

Cuando no entendemos suficientemente bien el riesgo

No todos los riesgos pueden eliminarse.

Pero algunos pueden analizarse y otros pueden presentar un nivel de incertidumbre que no consideramos razonable.

Cuando existe una circunstancia crítica que no podemos valorar adecuadamente, preferimos no compensar esa incertidumbre simplemente con una rentabilidad potencial más elevada.

Una rentabilidad teórica muy alta no convierte automáticamente un riesgo desconocido en un riesgo atractivo.

Lo que no entendemos suficientemente bien tampoco podemos gestionarlo correctamente.

Por eso la transparencia de la información y la calidad del proceso de due diligence son elementos fundamentales antes de invertir.

Cuando la operación exige demasiada velocidad

En determinadas operaciones, especialmente en el mercado off-market, la rapidez puede ser importante.

Pero rapidez no significa precipitación.

Una oportunidad que exige tomar una decisión inmediata sin permitirnos comprender adecuadamente el activo, los riesgos o la estructura de la operación puede no ser adecuada para nuestra metodología.

Preferimos perder una oportunidad antes que asumir un riesgo que no hemos podido analizar correctamente.

La capacidad de actuar rápido debe proceder de tener un proceso claro, no de reducir el nivel de exigencia.

La urgencia del vendedor no debe convertirse en una urgencia para nuestro análisis.

Cuando el precio no deja suficiente margen

Incluso un activo excelente puede ser una mala inversión si el precio de adquisición no permite capturar suficiente valor.

Por eso analizamos el precio dentro del contexto completo de la operación.

No buscamos necesariamente comprar el activo más barato.

Buscamos adquirirlo a un precio que permita que la tesis de inversión tenga sentido después de considerar:

• CapEx;

• financiación;

• costes de adquisición;

• costes de explotación;

• riesgos;

• tiempo;

• creación de valor;

• y estrategia de salida.

El precio de entrada es uno de los factores que más podemos controlar.

Por eso no estamos dispuestos a pagar cualquier precio por una oportunidad que nos gusta.

Cuando la rentabilidad no compensa el riesgo

Una inversión debe analizarse siempre desde las dos dimensiones:

riesgo y rentabilidad.

Una rentabilidad elevada puede parecer atractiva de manera aislada.

Pero si requiere asumir un nivel de incertidumbre desproporcionado, puede dejar de ser interesante.

De la misma manera, una inversión con un riesgo reducido puede no resultar atractiva si la rentabilidad potencial es insuficiente para compensarlo.

Buscamos una relación equilibrada.

La pregunta no es:

¿Cuál es la mayor rentabilidad que podemos conseguir?

La pregunta es:

¿La rentabilidad potencial compensa adecuadamente los riesgos que estamos asumiendo?

Si la respuesta es negativa, descartamos.

El coste de oportunidad también importa

Decidir no invertir no significa simplemente rechazar una operación.

Significa mantener el capital disponible para otras oportunidades.

Cada euro comprometido en una inversión deja de estar disponible para otra.

Por eso también analizamos el coste de oportunidad.

Una operación puede ser razonable por sí misma y, sin embargo, no ser suficientemente atractiva frente a otras oportunidades que podemos encontrar.

La asignación de capital requiere comparar alternativas.

No queremos invertir porque una operación sea aceptable. Queremos invertir cuando consideramos que es suficientemente atractiva frente a las alternativas disponibles.

La paciencia como ventaja competitiva

Creemos que la paciencia puede convertirse en una ventaja competitiva.

Cuando un inversor siente la necesidad de invertir constantemente, puede terminar reduciendo sus propios estándares.

Cuando el capital puede esperar, la decisión puede tomarse desde una posición diferente.

No existe obligación de invertir en cada ciclo de mercado.

No existe obligación de cerrar cada oportunidad.

No existe obligación de aceptar cada activo que llega a nuestro análisis.

Podemos esperar.

Y esa capacidad permite mantener la disciplina cuando las condiciones no son suficientemente atractivas.

¿Qué ocurre después de descartar una operación?

Descartar una operación no significa necesariamente que el análisis haya sido inútil.

Cada oportunidad aporta información.

Podemos aprender sobre:

• precios;

• mercados;

• operadores;

• financiación;

• costes;

• demanda;

• riesgos;

• estructuras de operación;

• y nuevas oportunidades.

Además, una operación que hoy no cumple nuestros criterios podría presentar unas condiciones diferentes en el futuro.

Por eso documentar las razones por las que descartamos una inversión también forma parte del aprendizaje.

La disciplina no consiste únicamente en decir “no”.

Consiste en entender por qué dijimos que no.

Nuestro filtro de inversión

De forma simplificada, una oportunidad debe superar diferentes preguntas:

01. ¿Entendemos el activo?

↓

02. ¿Entendemos el mercado?

↓

03. ¿Entendemos los principales riesgos?

↓

04. ¿Existe una tesis clara de creación de valor?

↓

05. ¿Podemos ejecutar esa tesis?

↓

06. ¿La estructura financiera es adecuada?

↓

07. ¿Existe suficiente margen de seguridad?

↓

08. ¿La rentabilidad potencial compensa el riesgo?

↓

09. ¿Existe una estrategia de salida razonable?

↓

10. ¿La oportunidad merece realmente nuestro capital?

Si la respuesta a alguna de estas preguntas compromete de manera importante la tesis de inversión, preferimos no avanzar.

Nuestra posición

En O3 Capital no consideramos que una buena firma de inversión sea aquella que realiza más operaciones.

Creemos que una buena firma de inversión debe saber cuándo actuar y cuándo esperar.

Analizamos oportunidades para encontrar inversiones.

Pero también las analizamos para encontrar razones para no invertir.

Porque proteger el capital exige disciplina.

Porque el precio adecuado no siempre convierte un activo en una buena inversión.

Porque el potencial de creación de valor debe poder demostrarse.

Porque una rentabilidad elevada no compensa cualquier nivel de riesgo.

Y porque el capital que no comprometemos hoy permanece disponible para una oportunidad que mañana pueda ofrecer una relación más atractiva.

Por eso descartamos más operaciones de las que invertimos.

No porque nos falten oportunidades.

Sino porque nuestra responsabilidad es seleccionar únicamente aquellas que cumplen nuestros estándares de inversión y presentan una tesis suficientemente sólida para justificar la asignación de capital.

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