¿Qué regiones españolas concentran mayor inversión hotelera?

Madrid: el gran polo urbano

Madrid ocupa una posición diferente, pero igualmente estratégica.

En el primer semestre de 2026 concentró el 21% de la inversión hotelera nacional, convirtiéndose en el principal destino por volumen.

Su atractivo reside en la diversificación de la demanda. La capital no depende exclusivamente del turismo vacacional. El crecimiento de los viajes corporativos, congresos, eventos internacionales, ocio urbano y turismo cultural permite a los hoteles trabajar con diferentes segmentos de cliente durante todo el año.

Además, Madrid ofrece oportunidades relacionadas con la transformación de activos. Edificios que pueden convertirse en hoteles, inmuebles que necesitan una renovación integral o establecimientos que pueden reposicionarse hacia categorías superiores forman parte de un mercado donde la estrategia de value-add puede tener un papel especialmente relevante.

El reto, precisamente, es encontrar producto.

En 2025 Madrid registró 24 operaciones por 376 millones de euros según Colliers, pero su menor volumen frente a otros destinos estuvo condicionado principalmente por la escasez de activos de gran tamaño disponibles para la venta, y no por una falta de interés inversor.

España mantiene su posición como uno de los mercados de inversión hotelera más atractivos de Europa. Pero detrás de las cifras nacionales existe una realidad mucho más interesante: el capital no se distribuye de forma homogénea, sino que se concentra en aquellos destinos capaces de combinar demanda turística, escasez de producto, crecimiento de tarifas y oportunidades de creación de valor.

Durante el primer semestre de 2026, la inversión hotelera en España superó los 2.000 millones de euros, un 18% más que en el mismo periodo del año anterior y el mejor primer semestre registrado hasta la fecha. El capital institucional representó el 47% del volumen invertido, mientras que los hoteles de 4 y 5 estrellas concentraron el 85% de la inversión.

Pero, ¿dónde se está concentrando realmente ese capital?

Madrid, Baleares, Canarias y Málaga lideran el mapa inversor

Los datos más recientes de CBRE muestran una fotografía clara del mercado. Durante el primer semestre de 2026, Madrid captó el 21% de la inversión hotelera, seguida muy de cerca por Baleares, con el 20%, Canarias, con el 18%, y Málaga, con el 11%.

Esta distribución refleja dos grandes tendencias dentro del Hotel Markets español: por un lado, el atractivo de los grandes mercados urbanos; por otro, la fortaleza estructural de los destinos vacacionales premium.

Madrid representa especialmente bien la primera tendencia. La capital combina turismo internacional, demanda corporativa, eventos, gastronomía, cultura y una creciente oferta de hoteles de lujo. Además, su mercado permite desarrollar estrategias de repositioning, renovación y mejora operativa que pueden generar valor adicional sobre activos existentes.

Baleares y Canarias responden a una lógica diferente. Son mercados dominados por el turismo vacacional, pero con una característica común: la disponibilidad limitada de producto de calidad en ubicaciones estratégicas.

Canarias: un mercado que mantiene su liderazgo

Si ampliamos el horizonte temporal, Canarias aparece como uno de los grandes protagonistas de la inversión hotelera en España.

En 2025, el archipiélago volvió a situarse en primera posición por tercer año consecutivo, con 1.039 millones de euros y 17 transacciones, equivalentes al 24% de todo el volumen nacional.

La fortaleza de Canarias responde a varios factores. Su clima permite mantener una temporada turística extensa, cuenta con una demanda internacional consolidada y dispone de un importante ecosistema de resorts y hoteles vacacionales.

Pero existe otro elemento cada vez más relevante para el inversor: la escasez de nuevo producto.

Las limitaciones de suelo, regulación y disponibilidad de activos en ubicaciones prime hacen que determinados hoteles existentes tengan un valor estratégico difícil de replicar. En este contexto, adquirir un activo que necesita una renovación puede ofrecer una oportunidad de creación de valor mediante inversión en CAPEX, reposicionamiento, cambio de operador o mejora de la propuesta comercial.

El resultado es un mercado donde el valor no depende únicamente de la ocupación. También depende de la capacidad del inversor para transformar el activo.

Baleares: calidad, lujo y escasez

Las Islas Baleares representan otro de los grandes polos de hotel investment en España.

Durante el primer trimestre de 2026 fueron el principal destino de inversión hotelera dentro de Iberia, mientras que en el conjunto del primer semestre concentraron el 20% del volumen nacional.

Mallorca, Ibiza y el resto del archipiélago cuentan con una posición especialmente atractiva dentro del segmento premium. La combinación de turismo internacional, producto de lujo, demanda de alto poder adquisitivo y oferta limitada favorece la inversión en activos hoteleros de calidad.

De hecho, el mercado está evolucionando hacia una oferta cada vez más sofisticada: hoteles boutique, resorts de lujo, wellness, gastronomía, experiencias y conceptos lifestyle.

Para los inversores, esta transformación abre una vía clara: no se trata únicamente de adquirir habitaciones, sino de construir un ecosistema capaz de elevar el ADR, incrementar el gasto por huésped y mejorar el RevPAR.

Barcelona: un mercado urbano marcado por la escasez

Barcelona continúa siendo uno de los mercados más relevantes para el capital hotelero.

En 2025 concentró 712 millones de euros de inversión hotelera a través de 20 operaciones, equivalentes al 17% del volumen nacional y su segundo mejor registro histórico.

Su atractivo combina demanda internacional, turismo urbano, actividad MICE, gastronomía y una oferta hotelera de posicionamiento premium.

Sin embargo, Barcelona tiene una característica que la diferencia de otros mercados: la dificultad para incrementar significativamente la oferta hotelera.

Esta escasez genera una barrera de entrada y ayuda a explicar el interés por los activos existentes. Para un inversor, disponer de un hotel consolidado en una ubicación estratégica puede ser más atractivo que asumir el riesgo y los plazos asociados al desarrollo de un nuevo proyecto.

Por eso, Barcelona encaja especialmente bien dentro de una estrategia Core o Core+, donde la ubicación, la calidad del activo y la estabilidad de la demanda tienen un peso determinante.

Málaga y Andalucía: el mercado que gana protagonismo

Málaga se ha consolidado como uno de los destinos que más está ganando peso dentro del mapa de inversión hotelera.

Durante el primer semestre de 2026 concentró el 11% del volumen nacional. Además, Málaga aparece entre los principales destinos donde se concentra el pipeline de nuevos hoteles previsto hasta 2028, junto con Madrid, Cádiz, Valencia y Canarias.

La transformación de Málaga resulta especialmente interesante porque combina turismo vacacional, demanda internacional, conectividad aérea, cultura, gastronomía y una creciente demanda de perfil premium.

Para el inversor, Andalucía ofrece además una ventaja: la posibilidad de diversificar fuera de los mercados tradicionalmente más maduros.

Sevilla, Cádiz, Marbella, Costa del Sol y otras localizaciones pueden beneficiarse de estrategias de repositioning hotelero, nuevos desarrollos y reconversión de activos.

¿Se está concentrando demasiado la inversión?

Aunque Madrid, Baleares, Canarias, Barcelona y Málaga continúan dominando el mercado, los datos muestran una tendencia interesante: el capital empieza a buscar nuevas oportunidades fuera de los destinos tradicionales.

En 2025, los cinco principales destinos concentraron el 68% de la inversión hotelera nacional, frente a porcentajes superiores al 80% durante los tres años anteriores. Colliers interpreta esta evolución como una señal de mayor diversificación geográfica, impulsada en parte por la dificultad de cerrar operaciones en mercados consolidados.

Esto puede favorecer a destinos secundarios con buenos fundamentales turísticos, especialmente cuando existe una combinación de crecimiento de demanda, poca oferta competitiva y capacidad de reposicionar activos.

La oportunidad, por tanto, no siempre está donde se concentra más capital.

A veces está precisamente en el siguiente mercado que todavía no ha alcanzado su máximo potencial.

El mapa de la inversión hotelera está cambiando

La fotografía actual muestra un mercado español dividido entre diferentes estrategias.

Madrid y Barcelona representan el atractivo urbano y la demanda diversificada. Baleares y Canarias destacan por el turismo vacacional, el segmento premium y la escasez de producto. Málaga y Andalucía representan mercados en expansión con capacidad para atraer nuevos proyectos y estrategias de transformación.

Y por encima de las diferencias geográficas existe una tendencia común: el capital está buscando calidad, ubicación y capacidad de creación de valor.

Durante el primer semestre de 2026, el 85% de la inversión se concentró en hoteles de 4 y 5 estrellas, mientras que el producto vacacional representó el 54% del volumen.

Esto demuestra que el mercado ya no se limita a buscar ocupación. Busca activos capaces de incrementar tarifas, mejorar ingresos, incorporar nuevas experiencias y generar una mayor rentabilidad a través de una gestión más sofisticada.

Conclusión: ¿dónde está la oportunidad?

No existe una única región española que pueda considerarse la mejor para invertir en hoteles.

La oportunidad depende de la estrategia.

Madrid puede resultar especialmente atractivo para estrategias urbanas y de value-add. Barcelona destaca por la escasez y la fortaleza de su demanda. Baleares y Canarias mantienen una posición privilegiada en el segmento vacacional y de lujo. Y Málaga y otros destinos andaluces ofrecen oportunidades ligadas al crecimiento y a la transformación del mercado.

La verdadera ventaja competitiva está en identificar qué activos todavía tienen valor por crear.

Porque en Hospitality Investment, la pregunta ya no es solamente dónde está invirtiendo el capital.

La pregunta más importante es dónde estará el próximo activo capaz de generar valor.

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