Cómo protegemos el capital antes de buscar rentabilidad
En O3 Capital creemos que una inversión sólida comienza antes de calcular cuánto podemos ganar. Comienza entendiendo cuánto podemos perder, qué factores pueden poner en riesgo el capital y qué margen de seguridad existe para afrontar escenarios menos favorables.
La primera pregunta no es cuánto podemos ganar
En inversión inmobiliaria es habitual comenzar por la rentabilidad potencial.
¿Qué retorno puede generar el activo?
¿Qué revalorización podemos conseguir?
¿Qué rentabilidad tendrá el inversor?
En O3 Capital preferimos comenzar con otra pregunta:
¿Qué tendría que ocurrir para perder dinero?
Esta forma de analizar una oportunidad cambia completamente el proceso de inversión.
Antes de centrarnos en el potencial de una operación, queremos comprender sus riesgos, identificar sus puntos débiles y determinar qué capacidad tiene para soportar situaciones adversas.
No creemos que sea posible eliminar completamente el riesgo.
Toda inversión inmobiliaria implica incertidumbre.
Lo que sí podemos hacer es comprender mejor el riesgo, evitar asumir riesgos innecesarios y exigir que la rentabilidad potencial compense adecuadamente el riesgo que decidimos asumir.
Por eso, para nosotros, preservar capital no significa no invertir.
Significa invertir con disciplina.
Preservar capital es una prioridad, no una consecuencia
La preservación del capital forma parte de nuestra filosofía de inversión desde el principio.
No queremos que la protección del capital sea una cuestión que se analice después de calcular la rentabilidad.
Debe estar integrada en cada decisión:
qué activo compramos;
cuánto pagamos;
cómo lo financiamos;
cuánto capital necesitamos;
cómo creamos valor;
qué riesgos asumimos;
cómo gestionamos el activo;
y cómo pensamos salir de la inversión.
Una operación con una rentabilidad potencial elevada puede no ser atractiva si para conseguirla debemos asumir un nivel de riesgo que consideramos excesivo.
Del mismo modo, una inversión aparentemente conservadora puede dejar de ser interesante si el precio de adquisición no ofrece suficiente margen de seguridad.
Por eso analizamos siempre la relación entre precio, riesgo, potencial de creación de valor y protección del capital.
El margen de seguridad
Uno de los conceptos centrales de nuestra filosofía es el margen de seguridad.
Lo entendemos como la capacidad de una inversión para absorber determinadas desviaciones sin que la tesis quede completamente comprometida.
En una operación inmobiliaria pueden aparecer situaciones que no estaban previstas inicialmente:
incremento de costes;
retrasos;
menor demanda;
menor ocupación;
cambios en los tipos de interés;
dificultades de financiación;
modificaciones regulatorias;
problemas técnicos;
o un valor de salida inferior al previsto.
No podemos controlar todas estas variables.
Pero sí podemos analizar cómo afectaría cada una de ellas a la inversión.
Una operación que solo funciona cuando todas las hipótesis se cumplen exactamente puede presentar un margen de seguridad insuficiente.
Preferimos entender qué ocurre cuando las cosas no salen según el escenario base.
Una buena inversión no debería depender de la perfección.
Analizamos primero el escenario adverso
Una de las preguntas que guía nuestro análisis es:
¿Qué ocurre si las cosas salen peor de lo previsto?
Analizamos diferentes escenarios para entender la sensibilidad de la inversión.
Por ejemplo:
¿Qué ocurre si los costes de reforma aumentan?
¿Qué ocurre si el proyecto se retrasa?
¿Qué ocurre si los ingresos son inferiores?
¿Qué ocurre si la ocupación tarda más en alcanzar los niveles previstos?
¿Qué ocurre si la financiación resulta más cara?
¿Qué ocurre si el valor de salida es inferior?
Estas preguntas no pretenden predecir exactamente el futuro.
Su objetivo es identificar los puntos de vulnerabilidad de la operación.
Si una pequeña desviación puede destruir una parte significativa del capital, debemos analizar si el riesgo es razonable.
Si la inversión mantiene una capacidad de resistencia suficiente, la tesis puede presentar una mayor solidez.
El precio de entrada es una primera protección
El precio que pagamos por un activo es uno de los factores que más podemos controlar.
Por eso no consideramos suficiente que un activo tenga buenas características.
Debe adquirirse a un precio coherente con su valor, sus riesgos y el capital necesario para ejecutar la estrategia.
Un activo excelente comprado demasiado caro puede ser una mala inversión.
Un activo con potencial comprado con suficiente margen puede presentar una oportunidad mucho más interesante.
Por eso analizamos el precio de adquisición junto con:
necesidades de CapEx;
costes de adquisición;
financiación;
ingresos esperados;
riesgos;
tiempo de ejecución;
estrategia de creación de valor;
y posibles escenarios de salida.
No buscamos simplemente comprar barato. Buscamos comprar con suficiente margen para que la inversión tenga capacidad de resistir.
La financiación puede proteger o aumentar el riesgo
La estructura financiera es otro elemento fundamental.
La deuda puede mejorar la eficiencia del capital, pero también puede aumentar la vulnerabilidad de una inversión.
Por eso analizamos cuidadosamente:
nivel de endeudamiento;
coste de financiación;
vencimientos;
flujos de caja;
necesidades de liquidez;
capacidad de servicio de la deuda;
y sensibilidad ante cambios en las condiciones financieras.
No buscamos utilizar el máximo apalancamiento posible.
Buscamos una estructura de capital adecuada para cada operación.
Una inversión puede ser atractiva desde el punto de vista del activo y dejar de serlo si la financiación introduce una presión excesiva sobre los flujos de caja.
La estructura financiera debe estar al servicio de la inversión, no convertirse en el principal riesgo de la inversión.
No confundimos rentabilidad con seguridad
Una rentabilidad potencial elevada puede resultar atractiva.
Pero rentabilidad y seguridad no son conceptos equivalentes.
En determinadas operaciones, una rentabilidad elevada puede ser la consecuencia de asumir riesgos también elevados.
Por eso no analizamos una cifra de rentabilidad de manera aislada.
Queremos comprender:
¿De dónde procede esa rentabilidad?
Puede proceder de una adquisición favorable, de una mejora operativa, de una transformación del activo, de una optimización de ingresos, de una reducción de costes, de la generación de caja o de una combinación de diferentes factores.
También puede depender excesivamente de una futura revalorización del mercado.
Nuestro objetivo es entender qué parte del resultado está respaldada por factores que podemos gestionar y qué parte depende de circunstancias externas.
Crear valor reduce la dependencia del mercado
Nuestra estrategia Value-Add & Operational Excellence busca precisamente identificar oportunidades en las que podamos intervenir activamente para mejorar el rendimiento y el valor de un activo.
El objetivo no es depender exclusivamente de que el mercado aumente.
Buscamos crear valor mediante actuaciones que puedan incluir:
reposicionamiento;
modernización;
mejora de la gestión;
optimización de ingresos;
control de costes;
mejora de la ocupación;
transformación del producto;
o mejora de la eficiencia operativa.
Esto no elimina el riesgo.
Pero puede permitir que una parte de la creación de valor dependa de la ejecución de una estrategia concreta y no exclusivamente de la evolución general del mercado.
Por eso, antes de invertir, queremos comprender qué podemos hacer nosotros para mejorar el activo.
La due diligence es una herramienta de protección
La due diligence no debe entenderse únicamente como un trámite previo a una adquisición.
Para nosotros es una herramienta fundamental para identificar riesgos antes de comprometer capital.
Dependiendo de la operación, analizamos aspectos:
jurídicos;
urbanísticos;
técnicos;
financieros;
comerciales;
operativos;
fiscales;
y de mercado.
El objetivo es comprobar que las hipótesis sobre las que se construye la tesis de inversión tienen suficiente fundamento.
Si durante este proceso aparece una circunstancia que modifica significativamente nuestra percepción de la operación, podemos renegociar las condiciones, modificar la estrategia o directamente abandonar la inversión.
La mejor decisión después de una due diligence puede ser no comprar.
También protegemos el capital diciendo “no”
Una de las herramientas más importantes para preservar capital es la capacidad de no invertir.
No todas las oportunidades tienen que convertirse en operaciones.
Si una inversión presenta riesgos que no podemos comprender adecuadamente, un margen de seguridad insuficiente, una estructura financiera inadecuada o una tesis de creación de valor demasiado dependiente de hipótesis futuras, preferimos esperar.
El capital que no comprometemos permanece disponible.
Y esa liquidez tiene un valor estratégico.
Nos permite actuar cuando aparece una oportunidad que presenta una relación más atractiva entre riesgo y potencial.
No invertir también es una forma de proteger el capital.
Pensamos en la salida antes de entrar
Otra forma de reducir incertidumbre consiste en analizar la salida desde el principio.
Antes de adquirir un activo queremos entender qué alternativas pueden existir para materializar el valor creado.
Analizamos:
posibles compradores;
características del producto final;
demanda;
condiciones del mercado;
valor potencial;
plazo de inversión;
y factores que podrían dificultar la desinversión.
Esto no significa que podamos conocer hoy el precio exacto al que se venderá el activo en el futuro.
Significa que queremos evitar inversiones cuya estrategia dependa exclusivamente de encontrar una salida favorable sin una justificación suficiente.
La salida forma parte de la tesis desde el momento en que analizamos la entrada.
Proteger no significa evitar todo riesgo
Una inversión sin riesgo prácticamente no existe.
Por eso nuestra filosofía no consiste en buscar operaciones completamente libres de incertidumbre.
Consiste en determinar:
qué riesgos asumimos, por qué los asumimos y qué recibimos a cambio.
Si el riesgo es conocido y razonablemente compensado por el potencial de creación de valor, puede formar parte de una inversión.
Si el riesgo es difícil de cuantificar, difícil de gestionar o no está suficientemente compensado, preferimos no asumirlo.
Esta distinción es fundamental.
No buscamos cero riesgo. Buscamos riesgo entendido y justificado.
Nuestro enfoque de protección del capital
De forma simplificada, nuestro proceso puede resumirse así:
01. Comprender el activo
↓
02. Analizar el mercado
↓
03. Identificar los principales riesgos
↓
04. Verificar la información mediante due diligence
↓
05. Determinar el precio adecuado
↓
06. Definir la estrategia de creación de valor
↓
07. Estructurar el capital
↓
08. Analizar escenarios adversos
↓
09. Evaluar el margen de seguridad
↓
10. Definir la estrategia de salida
↓
11. Decidir si la rentabilidad potencial compensa el riesgo
↓
12. Invertir únicamente si la tesis es suficientemente sólida
Este proceso no elimina la posibilidad de pérdidas.
Ninguna metodología puede garantizar resultados futuros.
Lo que busca es mejorar la calidad de las decisiones y evitar que el potencial de rentabilidad o el entusiasmo por una oportunidad oculten riesgos importantes.
La posición de O3 Capital
En O3 Capital creemos que la rentabilidad debe ser la consecuencia de una buena asignación de capital, no el único objetivo de la inversión.
Antes de preguntarnos cuánto podemos ganar, queremos entender cuánto podemos perder.
Analizamos el activo, el precio, el mercado, la financiación, la creación de valor, los escenarios adversos y la estrategia de salida.
Buscamos margen de seguridad.
Evitamos depender de hipótesis excesivamente optimistas.
Y mantenemos la capacidad de decir “no” cuando una oportunidad no cumple nuestros estándares.
Porque preservar capital no significa permanecer al margen.
Significa tener la disciplina necesaria para asumir únicamente aquellos riesgos que entendemos y consideramos adecuadamente compensados.
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