Nuestra filosofía de inversión

En O3 Capital creemos que la inversión inmobiliaria debe construirse sobre principios sólidos y una metodología capaz de mantenerse consistente en cualquier fase del ciclo económico.

Nuestra tesis: En O3 Capital creemos que invertir en inmobiliario no consiste simplemente en comprar activos, sino en asignar capital de forma disciplinada a oportunidades en las que el riesgo esté comprendido, exista un margen de seguridad y podamos crear valor de manera sostenible.

Una forma diferente de entender la inversión inmobiliaria

En O3 Capital entendemos la inversión inmobiliaria como un proceso de selección, análisis, gestión y creación de valor.

No creemos que una buena inversión sea necesariamente el activo más atractivo, el proyecto con mayor rentabilidad potencial o la operación que genera más entusiasmo en el momento de la adquisición.

Creemos que una buena inversión es aquella en la que entendemos por qué existe una oportunidad, conocemos los principales riesgos, sabemos cómo podemos crear valor y contamos con suficiente margen de seguridad para afrontar escenarios menos favorables.

Esta forma de pensar determina cómo analizamos cada oportunidad y, especialmente, cuándo decidimos no invertir.

El mercado ofrece constantemente activos y operaciones. Nuestro objetivo no es participar en todas ellas.

Nuestro objetivo es identificar aquellas que realmente merecen la asignación de capital.

Preservar el capital antes de buscar rentabilidad

La preservación del capital constituye uno de los principios fundamentales de nuestra filosofía.

Antes de preguntarnos cuánto puede ganar una inversión, queremos entender cómo puede perderse dinero.

Esta pregunta cambia la manera de analizar una operación.

Nos obliga a estudiar los riesgos jurídicos, urbanísticos, técnicos, financieros, operativos y de mercado. También nos lleva a analizar qué ocurre si los costes aumentan, si los plazos se alargan, si los ingresos son inferiores a los previstos o si las condiciones de financiación cambian.

No buscamos eliminar el riesgo. Eso no sería realista en inversión inmobiliaria.

Buscamos comprenderlo, cuantificarlo cuando sea posible y determinar si la rentabilidad potencial compensa adecuadamente el riesgo asumido.

Por eso el margen de seguridad es un elemento esencial de nuestra tesis.

Una inversión no debería funcionar únicamente en el escenario perfecto. Debe tener capacidad para soportar determinadas desviaciones sin que la tesis quede completamente comprometida.

El capital debe tener un propósito

Consideramos que el capital no debe invertirse por la necesidad de mantenerse activo.

Puede resultar tentador pensar que tener capital disponible implica que debe encontrarse inmediatamente una inversión para él.

Nuestra visión es diferente.

El capital también tiene valor cuando espera.

Mantener capacidad financiera permite analizar nuevas oportunidades sin presión, negociar con mayor disciplina y actuar cuando aparece una operación que realmente cumple nuestros criterios.

Preferimos esperar a invertir en una oportunidad que consideramos sólida antes que comprometer capital en una operación mediocre simplemente porque está disponible.

La paciencia forma parte de nuestra estrategia de asignación de capital.

Buscamos crear valor, no depender únicamente del mercado

Nuestra estrategia se basa en el enfoque Value-Add & Operational Excellence.

Esto significa que buscamos oportunidades en las que la gestión activa pueda contribuir a mejorar el rendimiento y el valor del activo.

La creación de valor puede producirse de diferentes maneras dependiendo de cada operación: reposicionamiento, modernización, mejora de la gestión, optimización de ingresos y costes, mejora de la ocupación, transformación del activo u otras actuaciones que permitan desarrollar su potencial.

No consideramos suficiente comprar un activo esperando que el mercado aumente su valor.

Queremos comprender qué podemos hacer nosotros para mejorar la inversión.

Esta distinción es importante.

Una parte de la rentabilidad de una operación puede depender de factores externos que no controlamos. Nuestra tesis busca que exista también una fuente de creación de valor vinculada a la propia estrategia y ejecución de la inversión.

Invertimos cuando existe una tesis clara

Cada inversión debe poder explicarse de una manera sencilla.

Queremos saber:

¿Qué estamos comprando?

¿Por qué existe una oportunidad?

¿Qué estamos pagando?

¿Qué riesgos estamos asumiendo?

¿Cómo podemos crear valor?

¿Qué capital necesita la operación?

¿Qué puede salir mal?

¿Cómo podemos protegernos ante escenarios adversos?

¿Cuál es nuestra estrategia de salida?

Si no podemos responder con suficiente claridad a estas preguntas, entendemos que todavía no conocemos suficientemente bien la inversión.

Una tesis de inversión sólida no consiste en construir una historia atractiva alrededor de un activo.

Consiste en identificar hipótesis concretas, contrastarlas y determinar si existe una relación adecuada entre riesgo y potencial de creación de valor.

La selección es más importante que el volumen

No creemos que realizar más operaciones implique necesariamente invertir mejor.

Una estrategia disciplinada requiere seleccionar.

Esto significa analizar muchas oportunidades, estudiar cuáles pueden tener sentido y descartar aquellas que no cumplen nuestros criterios.

Algunas operaciones pueden descartarse por su precio.

Otras por su estructura financiera.

Otras por riesgos urbanísticos, jurídicos o técnicos.

Otras porque el potencial de creación de valor no está suficientemente claro.

Y otras porque, aunque el activo sea atractivo, la relación entre riesgo y rentabilidad no resulta suficientemente interesante.

Decir “no” también forma parte de nuestra estrategia de inversión.

Cada operación descartada correctamente permite conservar capital y capacidad de actuación para una oportunidad que pueda ofrecer una mejor relación entre riesgo, protección y creación de valor.

La estructura de capital forma parte de la inversión

No analizamos el activo de forma aislada.

La estructura financiera puede modificar completamente el perfil de riesgo de una operación.

Por eso estudiamos cómo debe estructurarse cada inversión en función de sus características, sus flujos de caja, sus necesidades de capital y su capacidad para soportar diferentes escenarios.

La financiación puede ser una herramienta para mejorar la eficiencia del capital, pero también puede aumentar la vulnerabilidad de una inversión.

Nuestro objetivo no es maximizar el apalancamiento.

Es encontrar una estructura coherente con la operación.

Un buen activo financiado incorrectamente puede convertirse en una mala inversión.

Por eso consideramos la estructura de capital como una parte integral de la tesis y no como una decisión posterior a la adquisición.

Alineación de intereses

Creemos que una relación de inversión sólida requiere una adecuada alineación entre quienes gestionan la operación y quienes aportan capital.

La co-inversión forma parte de nuestra filosofía porque busca que O3 Capital participe junto a sus inversores en los proyectos.

Esta alineación se complementa con transparencia y comunicación durante el ciclo de inversión.

Para nosotros, gestionar capital implica una responsabilidad que va más allá de presentar una oportunidad.

Implica explicar la tesis, los riesgos, las hipótesis y la evolución de la inversión con claridad.

También significa comunicar las dificultades cuando aparecen.

Una relación de largo plazo se construye tanto con los resultados positivos como con la manera en que se gestionan los momentos más complejos.

Pensamos en todo el ciclo de la inversión

Nuestra tesis no termina en la adquisición.

La inversión continúa durante la transformación, gestión y evolución del activo.

Una vez realizada la adquisición, la ejecución de la estrategia de creación de valor resulta fundamental.

El asset management, el control de costes, la evolución de los ingresos, la gestión operativa, el cumplimiento de los plazos y la capacidad de reaccionar ante cambios del mercado pueden determinar una parte importante del resultado final.

También analizamos desde el principio las posibles alternativas de salida.

La estrategia de desinversión no debería aparecer únicamente cuando llega el momento de vender.

Debe formar parte de la tesis desde el comienzo.

Queremos entender quién podría comprar el activo en el futuro, qué factores podrían incrementar su valor y qué condiciones tendrían que darse para considerar adecuada una salida.

Invertir mejor significa pensar a largo plazo

Nuestra filosofía no está basada en perseguir oportunidades de corto plazo.

Creemos en una inversión inmobiliaria fundamentada en el análisis, la disciplina y la creación de valor.

Eso implica aceptar que algunas de las mejores decisiones pueden requerir paciencia.

También implica aceptar que determinadas oportunidades no deben perseguirse aunque parezcan atractivas.

El objetivo no es acertar en todas las inversiones.

El objetivo es construir un proceso que permita tomar mejores decisiones de forma consistente.

Nuestra posición

En O3 Capital creemos que el capital debe asignarse con criterio, paciencia y responsabilidad.

Buscamos oportunidades en las que podamos comprender el riesgo, identificar una tesis clara, encontrar un margen de seguridad y crear valor mediante una gestión activa.

No necesitamos invertir constantemente.

Necesitamos invertir cuando una oportunidad merece realmente el capital que requiere.

No buscamos depender exclusivamente de que el mercado suba.

Buscamos crear valor.

No buscamos maximizar el número de operaciones.

Buscamos seleccionar las adecuadas.

Y no entendemos la inversión únicamente como la adquisición de un activo.

La entendemos como un proceso completo de asignación de capital, gestión del riesgo, creación de valor y preservación del patrimonio.

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